Коммерческая недвижимость под общепит в Батуми: локации и перспективы

Батуми перестал быть городом исключительно «пляжного» сезона. Релоканты, IT-специалисты и «зимовщики» создают постоянный спрос на качественный сервис и разнообразную кухню.

Коммерческая недвижимость в Грузии, особенно в секторе HoReCa (Hotel, Restaurant, Catering), приносит владельцу в среднем 10–12% годовых в валюте при сдаче в аренду. Если же вы планируете вести бизнес самостоятельно, рентабельность может достигать 20-25%.

Главное отличие от жилого фонда — долгосрочные контракты. Арендаторы коммерческих площадей вкладываются в ремонт и раскрутку точки, поэтому редко съезжают через год, обеспечивая собственнику стабильный пассивный доход.

Батуми неоднороден. Локация, идеальная для винного бутика, может стать провальной для фастфуда. Мы в агентстве выделяем три ключевые зоны с самым высоким трафиком.

Старый Батуми: атмосфера и высокий чек

Улицы вокруг площади Пьяцца, проспекта Руставели и улицы Мемеда Абашидзе — это «золотая миля». Здесь сосредоточен самый платежеспособный трафик. Помещения здесь стоят дорого, но и средний чек в заведениях выше в 2–3 раза по сравнению с окраинами.

Новый Бульвар и первая линия

Район, где многие стремятся купить квартиру в Батуми у моря, обладает колоссальной плотностью населения в сезон. Огромные жилые комплексы (Orbi City, Alliance и др.) генерируют тысячи потенциальных клиентов ежедневно.

Здесь востребованы форматы «завтраки весь день», кофейни take-away и семейные рестораны. Однако важно учитывать сезонность: зимой трафик на первой линии снижается, и выживают только концептуальные заведения с лояльной аудиторией.

Деловые кварталы и Аллея Героев

Зона стадиона и улицы Багратиони активно застраивается. Это новый центр притяжения бизнеса. Здесь меньше туристов, но много местных жителей и офисных работников, которым нужен качественный бизнес-ланч и место для вечерних встреч.

Найти объявление в интернете недостаточно. Часто объект, который выглядит привлекательно на фото, абсолютно непригоден для общепита.

Критические параметры, которые проверяют наши брокеры:

• Электрическая мощность. Для кухни полного цикла требуется от 30–50 кВт. В старом фонде этот лимит часто исчерпан.
• Вентиляция. Вывод «свечи» (вытяжки) выше конька крыши — обязательное требование. В жилых домах это часто становится камнем преткновения с соседями.
• Статус помещения. Перевод из жилого фонда в нежилой в Грузии — процедура возможная, но затратная по времени и деньгам.

Многие наши клиенты приходят с запросом купить недвижимость в Батуми для сдачи в аренду. Обычно они рассматривают жилые студии. Однако, если бюджет позволяет, мы рекомендуем диверсифицировать портфель.

Сравним два подхода:

1. Квартиры в Батуми вторичка или новостройки. Требуют постоянного управления (заселение, клининг, мелкий ремонт). Высокая конкуренция в сезон демпингует цены.
2. Коммерческое помещение. Арендатор (бизнес) сам делает ремонт, сам следит за состоянием и платит стабильно, вне зависимости от того, дождливый июль или солнечный.

Инвесторы, которые изначально хотели купить в Батуми апартаменты, часто меняют решение в пользу стрит-ритейла после консультации с нашими аналитиками. Входной порог в коммерцию выше, но и операционных проблем меньше.

Рынок недвижимости Грузии прозрачен, но имеет свои подводные камни. Покупка напрямую у застройщика или собственника не гарантирует юридической чистоты сделки для ведения бизнеса.

Собственники часто умалчивают о проблемах с коммуникациями или о том, что дом стоит в планах на реконструкцию. Кроме того, лучшие ликвидные объекты редко попадают на доски объявлений — они расходятся по закрытым базам агентств еще до выхода в рекламу.

Работая с агентством, вы получаете не просто стены, а готовый бизнес-актив. Мы проводим полный аудит объекта, проверяем наличие обременений и договариваемся о лучших условиях, которые частному лицу часто недоступны.