Как выбрать квартиру на вторичном рынке в Тбилиси

Ваш выбор должен зависеть от цели покупки.

Для комфортной жизни

Если вы ищете тишину, зелень и развитую социальную инфраструктуру, обратите внимание на Сабуртало (особенно район плато Нуцубидзе) или Дигоми. Здесь есть парки, школы, крупные супермаркеты и удобные транспортные развязки. Чтобы купить квартиру в Тбилиси Сабуртало, ориентируйтесь на бюджет от $1400–1600 за м². Эти районы выбирают семьи с детьми и те, кто ценит городской комфорт без туристической суеты.

Для пассивного дохода (инвестиции)

Здесь стратегии делятся на долгосрочную и посуточную аренду.

• Посуточная аренда: Исторический центр (Сололаки, Мтацминда, Чугурети) идеален для туристов. Квартиры здесь сдаются дорого, но требуют постоянного управления и часто — серьезных вложений в реставрацию старого фонда.
• Долгосрочная аренда: Районы Исани, Глдани или Санзона отлично подходят для сдачи студентам и молодым специалистам. Порог входа здесь ниже — от $1000–1200 за м², а спрос стабилен круглый год.​

Бюджетный старт

Если ваша цель — купить квартиру в Тбилиси недорого на вторичке, рассмотрите Исани. Это спальный район, который активно развивается. Метро рядом делает его удобными для жизни, а цены пока остаются одними из самых демократичных в городе.

Вторичный фонд Тбилиси — это всегда лотерея. Внешне приличный фасад может скрывать аварийное состояние несущих конструкций. На что смотреть в первую очередь?

Тип постройки и коммуникации

В домах старого фонда (до 2000 года) критично проверять состояние труб и проводки. Часто они изношены на 90% и требуют полной замены, что увеличит бюджет ремонта на $3000–5000. В «итальянских двориках» слабые места — это крыша (протечки) и фундамент (сырость).​

Перепланировки

В Грузии часто можно встретить квартиры, где кухня вынесена на балкон или объединена с гостиной. Важно убедиться, что эти изменения не затронули несущие стены и «мокрые точки» не перенесены в жилые зоны соседей снизу. Неузаконенная перепланировка может стать причиной штрафов или проблем при перепродаже.​

Этажность и лифт

Для жизни и долгосрочной аренды идеальны средние этажи (3–9). Они лишены уличного шума и пыли, но не зависят критично от работы лифта. Кстати, в старых тбилисских домах лифты часто платные (монетные), что может стать сюрпризом. Первые этажи стоит рассматривать с осторожностью из-за возможной сырости и шума, а последние — только при наличии технического этажа или новой крыши.

Грузия славится прозрачностью своих реестров, но это не отменяет необходимости глубокой проверки.

Выписка из Публичного реестра

Это «паспорт» квартиры. Она должна быть «свежей» (полученной в день сделки или накануне). В ней отражены собственники, ипотеки, аресты и сервитуты. Мы проверяем историю переходов права собственности, чтобы исключить риски оспаривания сделки наследниками или предыдущими владельцами.

Согласие супруга

Даже если квартира оформлена только на одного из супругов, но приобретена в браке, для продажи требуется нотариальное согласие второго. Отсутствие этой бумаги может привести к аннулированию сделки в будущем.

На вторичном рынке Тбилиси торг — это часть культуры. Цена в объявлении почти никогда не является окончательной.

• Аргументируйте. Не просто просите скидку, а указывайте на недостатки: старые окна, требующий замены лифт, отсутствие центрального отопления или необходимость ремонта подъезда.
• Изучайте рынок. Зная реальные цены сделок в соседних домах (а не «хотелки» из интернета), вы сможете вести переговоры с позиции силы.
• Эмоциональный фактор. В Грузии личный контакт важен. Вежливое общение и уважение к продавцу часто работают лучше ультиматумов. Обычно удается снизить цену на 5–10%.