Black frame, white frame и чистовая отделка: что выбрать в Батуми

Фактически вы покупаете периметр квартиры. Это самый бюджетный вход в проект, но требующий максимальной вовлеченности в процесс ремонта.
Что реально входит в черный каркас?

Многие думают, что это просто голые стены. На практике комплектация зависит от класса ЖК, но стандарт рынка выглядит так:

• Контур и перегородки: Внешние стены возведены, межквартирные перегородки установлены. Внутри квартиры перегородок обычно нет — это свободная планировка.
• Точки входа: Стояки канализации, водоснабжения и вентиляции заведены в помещение, но не разведены по мокрым точкам. Электричество подведено только до щитка в подъезде или до входной двери.
• Остекление и двери: Установлены металлопластиковые окна (качество стеклопакетов критически важно для влажного климата) и входная железная дверь.
• Пол: Чаще всего это бетонное перекрытие без стяжки.

Кому подходит этот формат?

Black frame выбирают те, кто планирует купить квартиры в Батуми для личного проживания на долгие годы. Типовые планировки застройщиков часто грешат нерациональностью: слишком глубокие комнаты или неудобные коридоры. Черный каркас позволяет вам самостоятельно спроектировать эргономику, сделать качественную шумоизоляцию пола (чего часто нет в готовых ремонтах) и развести электрику под свои сценарии жизни.

Однако будьте готовы к логистическим сложностям: подъем материалов на высокие этажи, вывоз строительного мусора и поиск квалифицированных бригад в чужой стране — это серьезный вызов.

Большинство покупателей склоняется к формату white frame («белый каркас»). Это состояние предчистовой отделки, когда отделка новостроек в Батуми выполнена застройщиком в части самых грязных и трудоемких процессов.

Техническое наполнение белого каркаса

Качественный white frame снимает с вас 70% головной боли чернового этапа:

1. Стяжка пола: Выполнена цементно-песчаная стяжка, пол готов к укладке ламината, паркетной доски или керамогранита.
2. Штукатурка стен: Стены выровнены и оштукатурены (обычно гипсовой смесью). Они готовы к финишной шпатлевке и покраске или оклейке обоями.
3. Инженерные сети: Трубы водоснабжения разведены до точек потребления (кухня, душ, раковина). Электропроводка разведена по комнатам, установлены подрозетники.
4. Отопление: Проложены трубы под радиаторы и установлен контур отопления (актуально для газифицированных домов).

Экономия и скорость

Покупая белый каркас, вы переплачиваете за квадратный метр по сравнению с черным, но экономите 2–3 месяца времени. Вам не нужно ждать высыхания стяжки или искать штукатуров. Это оптимальный баланс, если вы хотите купить квартиру в Батуми у моря и быстро подготовить её к сезону, сохранив при этом возможность выбрать цвет стен и качество сантехники.

Если ваша цель — пассивный доход с первого дня владения, стоит рассматривать варианты с полным ремонтом. Это особенно актуально для апарт-отелей первой линии.

В чистовую отделку обычно входит:

• Натяжные или подвесные потолки с освещением.
• Финишное покрытие стен (краска или флизелиновые обои).
• Керамогранит или ламинат высокого класса износостойкости.
• Полностью укомплектованный санузел (душевая кабина, унитаз, раковина, бойлер).
• Межкомнатные двери и плинтуса.

Часто застройщики предлагают пакеты «под ключ», куда уже включена мебель, текстиль, техника и даже посуда. Это дороже, чем собирать интерьер самостоятельно, но для удаленного инвестора это плата за отсутствие операционных проблем.

Когда вы анализируете новостройки Батуми, цены могут сильно варьироваться в зависимости от кондиции сдачи. Разница между черным каркасом и ремонтом «под ключ» в одном и том же комплексе может достигать $500–800 за квадратный метр.

Как считать выгоду?

1. Ремонт своими силами: Реальная стоимость качественного ремонта из состояния black frame (с работой и материалами) сегодня стартует от $400–500 за м². Добавьте сюда стоимость вашего времени, перелетов для контроля и риск ошибок бригады.
2. Готовое решение: Переплата застройщику за чистовую отделку часто оказывается выгоднее, так как девелопер закупает материалы оптом. Кроме того, вы начинаете сдавать квартиру на полгода раньше, чем сосед, который делает ремонт сам.

Батуми — это субтропики с очень высокой влажностью и частыми дождями. Этот фактор критически важен при выборе типа отделки.

Если вы берете black frame в доме у моря, вам придется уделить особое внимание гидроизоляции и выбору смесей с антигрибковыми добавками. В готовых ремонтах от застройщика в премиальных комплексах эти технологии обычно соблюдены по умолчанию (система вентиляции, влагостойкие краски).

Покупая квартиру «с рук» или в эконом-сегменте с готовым ремонтом, есть риск столкнуться с тем, что под красивыми обоями скрывается плесень из-за экономии на черновых этапах. Именно поэтому профессиональная приемка квартиры — обязательный этап сделки.