Как купить новостройку в Тбилиси от застройщика

Весь процесс можно разделить на четыре этапа.

1. Бронирование и задаток

Когда вы выбрали квартиру, она снимается с продажи после внесения депозита (обычно это $1000–2000). Эта сумма фиксирует цену и входит в общую стоимость объекта. Если вы передумаете, задаток чаще всего не возвращается.​

2. Подписание договора

Вы заключаете договор купли-продажи с застройщиком. Важно: документ должен быть составлен на двух языках (грузинском и понятном вам — русском или английском). В нем прописываются сроки сдачи, график платежей и характеристики квартиры ("белый каркас", "зеленый каркас" или ремонт).

3. Оплата

Оплатить покупку можно банковским переводом (SWIFT), а в некоторых случаях — криптовалютой. Если вы берете рассрочку, то вносите только первоначальный взнос. Грузия лояльна к происхождению средств, но банки могут запросить подтверждение источника дохода при крупных транзакциях.

4. Регистрация в Доме Юстиции

Финальный этап — регистрация права собственности в Публичном реестре. Вы получаете выписку с уникальным кодом, который гарантирует ваши права. Сделать это можно лично или удаленно по доверенности.

Главный драйвер рынка новостроек — гибкие условия оплаты. Если вы планируете купить квартиру в Тбилиси в новостройке, но не готовы внести всю сумму сразу, застройщики предложат внутреннюю рассрочку.

• Первоначальный взнос: Обычно составляет от 10% до 30% стоимости.
• Срок: На период строительства (в среднем 2–4 года).
• Проценты: 0%. Вы не переплачиваете банку.
• Документы: Только паспорт. Никаких справок о доходах и кредитной истории.

Это отличный инструмент для инвестиций: вы фиксируете цену на старте (на этапе котлована), а выплачиваете остаток частями, пока ваш актив дорожает.

Покупка на ранней стадии — это всегда выгода в цене (до 20–30%), но и повышенные риски.

Задержка строительства

В Грузии застройщики редко сдают объекты день в день. Задержка на 6–12 месяцев считается нормой, а жестких штрафов в стандартных договорах часто нет.

Качество и коммуникации 

Бывает, что дом сдан, но газ не подключен, а лифт не работает. Или вместо обещанного парка во дворе построили еще одну высотку.

Как защититься?

Обязательно проверяйте документы застройщика: выписку из реестра на землю (участок должен быть в собственности, а не в ипотеке у банка) и разрешение на строительство (строительный коэффициент К2). Если этих документов нет — бегите.