Цены на новостройки в Тбилиси от застройщика

Дешевых метров по $600 больше нет.

Эконом-класс: 900–1100 $ / м²

Локации: Глдани, Варкетили, Самгори.

• Стадия: Котлован или начальные этажи.
• Состояние: "Черный каркас". Голые бетонные стены, без стяжки, без разводки электричества. Окна дешевые, входная дверь под замену.
• Риски: Высокие. Строят часто мелкие компании. Задержки сдачи до 1–2 лет.

Комфорт-класс: 1200–1600 $ / м²

Локации: Сабуртало, Исани, Дидубе.

• Стадия: Середина стройки или сдача в этом году.
• Состояние: "Белый каркас" или "Зеленый каркас". Стяжка пола есть, стены оштукатурены, трубы заведены, электричество до точек. Окна качественные (Rehau/Dio).
• Инфраструктура: Закрытый двор, шлагбаум, видеонаблюдение, современные лифты (Mitsubishi/Kone).
• Ликвидность: Высокая. Легко сдать в аренду за $600–900 в месяц.

Бизнес и Премиум: от 1900 $ / м²

Локации: Ваке, Вера, Мтацминда, центр Сабуртало.

• Стадия: Любая.
• Состояние: Свободная планировка или ремонт "под ключ".
• Фишки: Панорамные окна, террасы, консьерж, бассейн, фитнес-зал для жильцов.
• Потолок: Эксклюзивные проекты доходят до $3500–4000 за метр.

Выбор локации определяет доходность. Покупать новостройку в тбилиси от застройщика нужно там, где есть спрос.

Ваке: сохранение капитала

Самый дорогой район. Метро нет. Живут дипломаты, экспаты, элита.

• Вход: от $1900 за метр.
• Аренда: от $1000 в месяц.
• Плюсы: Статус, парки (Ваке, Мзиури), лучшие школы.
• Минусы: Пробки на проспекте Чавчавадзе. Парковку найти сложно.

Сабуртало: поток арендаторов

Самый популярный район. Метро, City Mall, университеты, клиники.

• Вход: от $1300 за метр.
• Аренда: от $600–700.
• Плюсы: Высокая ликвидность. Квартиры не простаивают. Студенты и семьи снимают здесь всегда.
• Минусы: Плотная застройка, шум.

Исани: рост цены

Левый берег, 5 минут до центра. Активно застраивается.

• Вход: $1100–1300.
• Аренда: от $500–600.
• Плюсы: Перспектива роста цены метра на 15–20% после сдачи. Метро рядом.
• Минусы: Меньше развлечений, чем в центре.

Диди Дигоми: для семей

Спальный район на выезде. Широкие улицы, воздух.

• Вход: от $900.
• Аренда: от $400–500.
• Плюсы: Большая площадь за разумные деньги.
• Минусы: Далеко от центра, пробки утром и вечером.

Покупатель думает: "Купить новостройку в Грузии в отделе продаж надежнее". Это ошибка. Менеджер застройщика работает на план продаж. Его задача — продать неликвид.

Риск 1: Сроки сдачи
В Грузии нет жестких штрафов за просрочку. Обещают ключи в декабре 2026? Ждите к лету 2027. Менеджер об этом промолчит. Мы знаем реальную ситуацию на стройке.​

Риск 2: Качество
Красивый фасад не гарантирует тишину. Тонкие стены, дешевые трубы, слабый напор воды — частые проблемы. Мы проверяем техдокументацию.​

Риск 3: Вид из окна
Продают "вид на горы". Через год перед окном вырастает высотка. Вид перекрыт, цена падает. Мы проверяем генплан района.​

Риск 4: Договор
Стандартный договор защищает только застройщика. Штрафы за расторжение для вас огромные. Мы вносим правки в договор до подписания.

Процедура проста. ВНЖ не нужен. Налог на покупку 0%.​

• Подбор: Анализируем бюджет. Отсеиваем долгострои.
• Бронь: Выбираем квартиру. Подписываем предварительный договор. Вносим задаток ($1000–2000). Цена фиксируется.
• Оплата:

1. 100% оплата: Перевод на счет застройщика.
2. Рассрочка: Взнос 10–30%. Остаток равными долями до конца стройки. Без процентов. Нужен только паспорт.
3. Ипотека: Иностранцам сложно. Нужен доход в Грузии и ВНЖ. Ставки высокие (8–10% в валюте).​

• Регистрация: Сделка в Доме Юстиции (Публичный реестр). Вы получаете выписку с кодом. Право собственности гарантировано. Можно удаленно по доверенности.