Ипотека в Грузии 2026: сравнение банков и процентных ставок

Грузинские банки сохраняют лояльность к иностранному капиталу, но страхуют риски повышенными требованиями.​

Ключевой фактор одобрения — первоначальный взнос. Для иностранцев он составляет 30–50% от рыночной цены объекта. Высокий первый платеж часто освобождает от необходимости сложного подтверждения доходов, позволяя воспользоваться программой «упрощенного кредитования». При взносе менее 30% банк потребует детальной верификации платежеспособности.

Стоимость денег здесь выше, чем в Европе. Процентные ставки напрямую привязаны к валюте договора и ставке рефинансирования.

Ограничение в 400 000 лари

Законодательство запрещает выдавать займы в иностранной валюте на сумму менее 400 000 лари (около $145 000). Покупка бюджетной студии или однокомнатной квартиры возможна исключительно в лари. Долларовые и евро-кредиты доступны только для элитного сегмента или коммерческих площадей.​

Актуальные условия банков

Коридор ставок на текущий момент выглядит так:

• Национальная валюта (GEL): Ставки 12–16% годовых. Единственный вариант для массового сегмента недвижимости.
• Доллар США (USD): Ставки 8–10%. Доступны при сумме займа свыше $145 000.
• Евро (EUR): Ставки 7–9%. Также действует лимит по минимальной сумме.

Эффективная ставка, включающая страховку и комиссии за выдачу, обычно выше номинальной на 1–2%.

Инвесторы часто путают банковский кредит и внутреннюю рассрочку девелопера. Разберем принципиальные отличия.

1. Рассрочка застройщика. Инструмент под 0%. Первый взнос — 30%, остаток выплачивается равными долями до сдачи дома. Срок короткий (2–4 года), ежемесячная нагрузка высокая. Идеально для перепродажи (флиппинга) строящегося жилья.
2. Банковский кредит. Долгосрочное финансирование под процент. Срок до 10–15 лет снижает ежемесячный платеж. Подходит для покупки готового жилья под аренду или личное проживание.​

Экспертное мнение: Брать кредит для спекулятивной перепродажи на этапе котлована невыгодно — проценты съедят маржу. Ипотека в Грузии для россиян оправдана только при покупке готового бизнеса (арендной квартиры), когда доход от сдачи перекрывает банковский платеж.

Процедура прозрачна, но требует внимательности к деталям оценки.

1. Оценка актива

Банк кредитует только ликвидные объекты. Независимый оценщик определяет стоимость квартиры. Часто банковская оценка ниже рыночной цены продажи. Кредит выдается исходя из меньшей суммы, разницу покупатель покрывает самостоятельно.

2. Подготовка досье

При взносе от 40% достаточно загранпаспорта и выписки из реестра. Для снижения первого взноса потребуются документы о доходах: справки 2-НДФЛ, обороты по счетам за полгода, действующие контракты (все с нотариальным переводом).​

3. Согласование

Лидеры рынка — TBC Bank и Bank of Georgia (BOG). Срок рассмотрения заявки — 1–5 дней. После одобрения средства переводятся продавцу, объект регистрируется с обременением.