Что выгоднее в Батуми: ипотека в банке или рассрочка от застройщика

Девелоперы используют этот инструмент как альтернативу дорогому проектному финансированию. По сути, строительство объекта финансируете вы, а взамен получаете упрощенную процедуру оформления без лишних справок.

Новостройки в Батуми от застройщика в подавляющем большинстве случаев (около 90%) предполагают следующую схему сделки. В 2026 году стандартный порог входа — первоначальный взнос (PV) — составляет 30%. В проектах премиум-класса на первой линии он может достигать 50%. Оставшаяся сумма делится равными долями на период строительства, который обычно занимает 24–36 месяцев.

Однако здесь кроется важный нюанс, о котором редко говорят в рекламных буклетах. Существует понятие «прайсовой цены» и «цены при 100% оплате». Часто рассрочка на квартиру в Батуми уже заложена в базовую стоимость метра. При полной единовременной оплате инвестор может получить скидку до 10–15%. Математически это означает, что «беспроцентная» рассрочка фактически стоит эти самые 10–15% упущенной выгоды.

Этот инструмент выгоден в двух конкретных случаях. Во-первых, если у вас нет подтвержденного официального дохода для прохождения банковского комплаенса. Во-вторых, если вы планируете краткосрочную спекулятивную стратегию. В этом случае вы вносите только 30–40% стоимости, а прибыль получаете с роста полной цены актива при перепродаже, используя эффект финансового плеча.

Ситуация с банковским финансированием для нерезидентов стала сложнее, но остается рабочей для профессиональных участников рынка. Ипотека для иностранцев в Грузии активно выдается, однако скоринг заемщиков теперь включает более тщательную проверку происхождения средств (AML-процедуры).

Ключевые параметры кредитования на текущий момент выглядят так. Иностранцам займы выдаются преимущественно в долларах США или евро. Кредитование в лари доступно только резидентам с подтвержденным доходом в национальной валюте. Срок кредита может достигать 10–15 лет, что позволяет существенно снизить ежемесячную долговую нагрузку по сравнению с рассрочкой.

Банк обычно покрывает не более 50–60% от оценочной стоимости объекта (LTV). Оценку проводит независимый эксперт, аккредитованный банком. Важно учитывать, что оценочная стоимость может оказаться ниже рыночной цены покупки, что потребует увеличения вашего первоначального взноса. Ипотека в Грузии процент держится в диапазоне 9–13% годовых в валюте. Ставка часто является плавающей, привязанной к ставке рефинансирования или индексам LIBOR/SOFR.

Чтобы понять разницу, давайте рассмотрим покупку стандартной ликвидной студии стоимостью $60 000.

При выборе рассрочки от девелопера вам потребуется внести первый взнос около $18 000 (30%). Оставшиеся $42 000 вы будете выплачивать в течение 2–3 лет (пока идет стройка). Это означает, что ваш ежемесячный платеж составит от $1 100 до $1 700. Это существенная нагрузка на бюджет, которую невозможно перекрыть арендой, так как дом еще строится. Право собственности вы получите только после выплаты всей суммы.

В случае с банковской ипотекой первоначальный взнос будет выше — около $24 000 – $30 000 (40–50%), так как банк страхует свои риски. Однако срок кредита растягивается на 10 лет. Ежемесячный платеж при ставке около 10-11% составит примерно $450 – $550. Главное преимущество здесь — вы становитесь собственником сразу (с обременением банка). Если объект готов или близок к сдаче, вы можете запустить арендаторов, и доход от аренды ($600–800 в сезон) полностью или частично покроет платежи по кредиту.

Многие инвесторы пытаются купить квартиру в Батуми в рассрочку или оформить кредит напрямую, полагая, что экономят на комиссии. Это фундаментальная ошибка. В Грузии комиссию агентству всегда платит продавец (застройщик или собственник), поэтому для покупателя наши услуги по подбору и сопровождению бесплатны.

При самостоятельном обращении вы сталкиваетесь с рядом скрытых рисков.

Во-первых, это неликвидный фонд. Отделы продаж застройщиков имеют план по реализации конкретных квартир («стояков»). Вам предложат то, что нужно продать компании сейчас, а не то, что будет расти в цене. Мы же знаем реальную ситуацию: где через год вырастет стена соседнего отеля, перекрывающая вид, а где планируется благоустройство парка.

Во-вторых, это договорные ловушки. Контракты часто содержат жесткие штрафные санкции за просрочку платежа, вплоть до расторжения договора без возврата средств. Мы согласовываем для клиентов лояльные условия и индивидуальные графики, например, квартальные или полугодовые платежи вместо ежемесячных.

В-третьих, самостоятельная подача на ипотеку часто заканчивается отказом из-за неправильно заполненных анкет или отсутствия нужных справок. Мы ведем клиента через партнерский канал в банке, зная конкретные требования кредитных комитетов к нерезидентам.