Вторичка в Тбилиси: советы для покупателей из России и Грузии

Прозрачность оценки. Дом уже эксплуатируется — видны состояние подъезда, работа коммуникаций, шумоизоляция, освещённость. За один визит понятно, что именно покупаете, без сюрпризов на этапе приёмки.

Быстрое оформление. Документы готовы, регистрация в Публичном реестре занимает от одного до четырёх дней. После получения сертификата собственности вы сразу становитесь владельцем и можете распоряжаться объектом.​

Возможность переговоров. Собственники часто готовы обсуждать цену, сроки освобождения, передачу мебели. Это даёт пространство для оптимизации условий под вашу ситуацию.

Законодательство позволяет гражданам любых стран свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость без согласований. Исключение — сельскохозяйственные земли, доступные только местным гражданам.​

Документы для сделки

Достаточно действующего загранпаспорта. Договор составляется на грузинском, при необходимости привлекается присяжный переводчик.​

Россияне пользуются безвизовым режимом до 360 дней в году — никаких дополнительных справок не требуется.

Оформление вида на жительство

Покупка открывает возможность получения ВНЖ при финансовом пороге от 100 000 $. С 1 марта 2026 года планка поднимается до 150 000 $.

Подходят жилые и коммерческие объекты, зарегистрированные на ваше имя. Процедура включает подачу заявления через Дом юстиции или портал my.gov.ge с приложением выписки о праве собственности.

Выбор локации зависит от цели: комфортное проживание, стабильная аренда или сохранение капитала.

Ваке: престиж и устойчивый спрос

Ваке ценят за развитую инфраструктуру, зелёные зоны, спокойную атмосферу. По данным Galt & Taggart за 2025 год, средняя цена составила 3500 $/м².​

Вторичный фонд представлен советскими домами с капремонтом и зданиями 2000–2010-х годов. Критичны состояние подъезда, рабочий лифт, парковка. Ликвидность высокая — спрос стабилен на покупку и долгосрочную аренду.

Сабуртало: массовый сегмент

Сабуртало привлекает транспортной доступностью и торговой инфраструктурой. Средняя цена 2200 $/м² делает его доступнее премиальных локаций.​

Форматы разнообразные: от студий до четырёхкомнатных квартир. Стабильный спрос на аренду важен для инвесторов. Обращайте внимание на улицу и близость к метро — это влияет на скорость сдачи.

Чугурети: центральная энергетика

Чугурети выбирают за пешую доступность до исторического центра, кафе, магазинов, культурных мест. Средняя цена 2700 $/м² отражает премию за локацию.​

В старом фонде много зданий с изношенными коммуникациями — требуется детальная оценка. При грамотном выборе получаете отличное соотношение цены и качества среды.

Исани: доступный вход

Исани со средней ценой 1350 $/м² подходит для ограниченного бюджета. Здесь важна микролокация: близость к транспорту, состояние дома значительно влияют на ликвидность

Успешная покупка строится на проверке параметров, влияющих на комфорт и дальнейшую стоимость.

Техническая оценка здания

Осмотрите фасад, подъезды, кровлю, лифты, коммуникации. Визуально «уставший» дом потребует дополнительных вложений или создаст проблемы при сдаче. Капитальное здание с простой отделкой внутри часто предпочтительнее дорогого ремонта в
проблемном доме.

Функциональность планировки

Избегайте сложной геометрии, длинных коридоров, отсутствия естественного света. Такие объекты дольше простаивают между арендаторами и сложнее продаются. Максимальный спрос — у квартир с логичной планировкой, удобной кухней, хорошими окнами.

Юридическая чистота

Перед задатком закажите выписку из Публичного реестра — документ показывает собственника, обременения, задолженности, аресты. Система прозрачна: любой желающий получает информацию онлайн на портале napr.gov.ge.​

Особое внимание — наследственным квартирам и объектам с несколькими владельцами: здесь выше риск скрытых проблем.

Регистрация проходит через Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Стороны подписывают договор у нотариуса или в Доме юстиции, затем подают документы на регистрацию.​

Госпошлина варьируется: 150 лари за стандартный режим (четыре дня), 270 лари за ускоренный (один день), 350 лари за обработку в день обращения. После завершения владелец получает электронный сертификат.​

Важное преимущество: налог на приобретение отсутствует, что снижает транзакционные издержки по сравнению со многими странами.